티스토리 뷰
1세대 1주택자는 취득세 취득세도 적게 나오고, 양도세도 비과세 되며 종부세도 거의 나오지 않습니다. 이렇듯 여러 가지 세금 혜택이 있습니다. 그러나 본인이 1세대 1주택이라고 생각하고 있었으나 부모님이나 다른 가족이 가지고 있는 부동산 때문에 1세대 다주택자가 되어서 세금 폭탄을 맞는 경우가 많다고 합니다.
1.청약, 취득세, 양도세에서 세대의 개념의 차이
세대란 생계를 함께하는 가족을 말합니다. 생계를 함께하는 가족에 형제가 포함이 여부에 대해 궁금할 수 있습니다. 예를 들어 청약을 할 때에 같은 형제랑 같이 살고 있다고 하더라도 형이 주택을 가지고 있다고 하더라도 청약을 못 넣지는 않습니다. 형의 주택수와 청약을 넣는 당사자와는 상관이 없습니다. 하지만 세법에서 형하고의 주택 수 합산이 안 될 거라고 생각을 하면 안 됩니다. 세법에서는 세대에 포함이 됩니다. 이 부분으로 인하여 많이 부분이 혼란을 느낄 수 있다고 합니다. 세법에서 세대란 생계를 함께하는 가족인데 여기서 가족은 민법의 정의가 나와 우리 직계 혈족, 그 다음에 배우자, 형제, 자매, 배우자의 직계 혈족(장인, 장모) 아니면 시부모님 , 그리고 배우자의 형제, 자매까지 포함이 됩니다. 주민등록상으로 가족과 함께 등록이 되어 있다면 가족의 주택 수까지 함께 포함을 해서 1세대 몇 주택인지 그에 따른 세금이 결정이 된다고 합니다. 그래서 나만 1주택이라고 해서 세금이 나오는 게 아닙니다. 취득세는 지방세이고, 양도세는 국세로 기준이 완전히 다르다고 합니다. 취득세는 세대분리를 주민등록 등본 상으로만 판단을 합니다. 양도세는 실제로 같이 사는지, 실제 생계와 거주를 같이 하고 있는지 여부를 보고 판단을 한다고 합니다. 예를 들어 취득세 부분을 살펴보면 부모님이랑 실제로 따로 떨어져 살고 있어 세대 분리가 되어 있다고 생각해서 취득세가 증가가 안 될 걸로 알고 있었습니다. 실제로도 실 거주는 따로 떨어져 살고는 있었으나 주민등록 등본 상으로는 취득하는 날 잠깐 전입이 되어 있다면 그 전입을 한 사실 때문에 부모님의 주택수와 합산이 되어서 다주택자 취득세를 내는 경우도 있다고 합니다. 주민등록 등본 상으로는 이제 동일세대로 보기 때문에 취득세 폭탄을 맞는 경우가 되었습니다. 하지만 양도세 부분을 살펴보면 부모님하고 같이 살고 있지만 주민등록 등본 상으로는 주소를 달리 전입신고를 해서 주민등록등본 상으로는 세대 분리가 된 상태입니다. 등본 상으로 세대 분리가 되어 있어서 1세대 1주택으로 비과세가 될 줄 알고 주택을 처분했는데 나중에 국세청에서 세무 조사가 나오게 되었는데 그 이유가 실제로 부모님하고 떨어져 산 게 아니라 신용카드사용 내역이나 통신 기지국 조회 등과 같을 것을 조사해서 같이 거주를 한 정황을 보고 실제 생계여부를 판단한다고 합니다. 이러한 내용들로 같이 거주한 사실이 입증이 되어서 1세대 1주택 비과세를 못 받는 경우도 있습니다. 청약, 취득세, 양도세의 세대 분리 개념이 다르기 때문에 취득을 할 때 , 양도를 할 때 마다 세대분리가 완벽하게 잘 되었는지 확인을 해야 세금 폭탄을 맞는 일이 없을 수 있습니다.
2. 오피스텔 보유자가 세금폭탄 맞을 수 있는 이유
오피스텔과 1주택 보유자가 주택을 팔 때 1세대 1주택으로 비과세로 팔수 있다고 생각하고 있었는데 갑자기 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그 이유가 오피스텔을 주택이라고 생각을 안 했기 때문입니다. 업무용으로 사용하면 주택에 해당이 되지 않지만 오피스텔은 주거용으로 사용하게 되면 주택에 해당이 된다고 합니다. 문제는 본인이 오피스텔을 업무용으로 판단하게 되었는데, 그 이유가 세입자에게 전입신고도 못하게 했고 실제로 일반 사업자로 등록을 하면서 부가세도 납부하고 세금계산서도 꾸준히 발행을 해서 상가 개념으로 생각하고 있었습니다. 하지만 양도세에서는 실질 과세이기 때문에 외형상으로 업무용 오피스텔로 잘 포장을 했다고 하지만 실질적으로 주거용으로 사용하고 있으면 주택 수에 포함이 됩니다. 국세청에서 수도요금이랑 가스요금을 보면 업무용인지 주택용인지 금방 파악을 할 수가 있다고 합니다. 그리고 양도세를 내게 된다면 세금의 차이가 비과세랑 비교한다면 수억이 낼 수도 있다고 합니다. 그래서 국세청에서는 양도세로 인한 세금 차이가 크기 때문에 1세대 1주택 비과세로 집을 팔았는데 오피스텔을 가지고 있다고 하면 국세청에서 전수조사 대상자가 되어 양도세를 추징한다고 합니다.
3. 양도세 측면에서 유리한 공동명의
양도세를 내는 측면에서는 공동명의가 유리하다고 합니다. 취득세는 공동명의든 아니든 상관이 없다고 합니다. 하지만 양도세는 양도차익에 따라서 양도차익이 올라갈수록 세율이 올라가게 됩니다. 매도할 주택이 5억이면 양도세가 40%라고 합니다. 혼자 단독 명의라면 양도세가 40%세율로 내야 하지만, 공동명의라면 2억 5천이 한하여 각자 양도세 40%세율이 내기 때문에 낮은 세율이 적용이 되게 됩니다. 이러한 이유로 단독명의보다 공동명의가 양도세 절세가 됩니다. 종부세 측면에서도 단독명의 일 때에는 기본 공제를 명의자 혼자 받지만 1세대 1주택이면 12억, 다주택자라면 9억인데 만약 공동명의라면 각자 종부세를 기본공제 9억씩,18억까지 기본 공제가 됩니다. 종부세, 양도세 인별 과세이기 때문에 나눠지게 되면 세금이 적게 나온다고 합니다. 단 공동명의 할 때 주의할 사항은 웬만한 아파트 가격 정도면 공동명의해도 큰 문제가 되지 않지만 간혹 강남이나 고가의 아파트를 공동명의로 할 경우에는 증여세 문제가 발생 할 수 있습니다. 부부가 증여는 6억 10년 내인데 20억 아파트를 공동명의 한다고 하면 부인명의로 10억 부인에게 준 것으로 보고 증여세가 발생할 수도 있다고 합니다. 그래서 6억 공제하고 4억에 한하여 6천만 원의 증여세를 내야 할 수도 있다고 합니다.
4. 부동산 취득 시 자금출처 조사 대상 선정되는 이유
소득신고가 많이 되어 있는 사람 같은 경우라면 조사가 안 나오는 게 당연합니다. 국세청이 자금 출처조사 대상자 선정을 할 때 시스템 상으로 자동으로 자금출처 대상자가 선정이 된다고 합니다. 국세청 PCI시스템(소득지출 분석 시스템)으로 지출한 금액과 취득한 자산 금액 대비해서 국세청에 신고 된 소득금액, 증여신고 금액 등을 비교해서 자금출처 부족 금액이 되면 금액이 큰 순서대로 자금출처 조사가 나오게 된다고 합니다. 1,2억 정도 부족하다고 해서 자산출처 조사가 나오지 않고 수억 이상 금액이 큰 경우에만 자금출처 조사 대상자로 선정이 된다고 합니다. 상속세법 사무처리 규정에 따르면 배우자 혹은 직계존비속에 자금을 증여받은 혐의가 있다면 그 자금을 증여를 해준 배우자 혹은 직계존비속까지 세무조사를 확대를 할 수가 있다고 합니다. 하지만 세무조사 확대는 쉽게 확대가 할 수가 없다고 합니다. 그 이유가 세무조사를 한 번 받게 되면 하나하나 다 증빙을 해야 하고 굉장히 시간도 많이 걸리기 때문에 국세청 세무조사 남용에 대해 엄격하게 세법에서 금지를 하고 있기 때문입니다. 하지만 자금출처 조사 같은 경우에는 부모나 배우자에게 자금을 조달을 해서 주택을 취득하게 되었다면 그 자금을 준 배우자나 부모님에게까지 조사가 확대가 될 수 있다고 합니다. 자금출처조사를 막는 방법 첫 번째로는 대출을 최대한 많이 받자. 여유자금이 있더라도 대출을 최대한 많이 받아야 자금출처 조사 가능성이 낮아진다고 합니다. 두 번째, 부모님에게 돈을 받는 경우라면 너무 절세하려 하지 말고 어느 정도는 증여세 신고와 차용증을 활용 하면서 주택을 구입하면 자금출처조사를 방지 할 수 있다고 합니다.
5.부동산 세금을 절세할 수 있는 쉬운 방법
결국은 1세대1주택이 밖에 없다고 합니다. 1주택 30억 아파트 소유자와 10억 아파트 3채 소유자와의 세금 차이는 엄청 차이가 있다고 합니다. 취득세 증가 ,양도세도 비과세가 되지 않지만 30억 아파트 1채를 가지고 있는 사람은 취득세도 증가되지 않고 양도세도 30억 전체에 대해서 비과세 혜택을 받게 된다고 합니다. 10년 이상 거주를 하게 되면 장기보유 특별 공제로 양도차익에 80%까지 공제가 된다고 합니다. 그래서 1세대 1주택 고가 주택을 양도하더라도 10년 거주 후 양도하게 되면 세금이 1억도 안 나오게 된다고 합니다. 하지만 다주택자라면 양도차액 30억이면 최소 세금을 10억 이상 내야 한다고 합니다.